Le ministre burkinabè des Transport, de la Mobilité urbaine et de la Sécurité routière, Roland Somda a représenté son collègue de l’Urbanisme, devant l’Assemblée législative de transition à la séance plénière de ce vendredi 29 septembre 2023, pour s’expliquer sur la question du logement au Burkina Faso, notamment sur l’application de la loi portant bail d’habitation privée. Cela fait suite à une interpellation du député Sié François Coulibaly.
LES QUESTIONS DU DEPUTE
Monsieur le Ministre,
En 1983, lorsque le Conseil national de la Révolution (CNR) arriva au pouvoir avec à sa tête, le capitaine Thomas Sankara, il a dans une logique d’auto-ajustement, diminué les dépenses de fonctionnement de l’Etat au profit des investissements. Associant les populations à sa dynamique, le CNR institua l’effort populaire d’investissement (EPI) en opérant des ponctions de 5 à 12% sur les salaires. Mais pour atténuer les effets de ces ponctions, il décréta la gratuité des loyers durant toute l’année 1985. Et bien avant même cette mesure, le CNR avait songé dès 1984, à maîtriser la flambée des loyers en fixant par exemple le loyer d’une villa a 60 000 F maximum, d’un studio a 7000F s’il était pourvu d’eau et d’électricité, à 3000 F si non. Ce sont des mesures audacieuses qui avaient recueilli 1’assentiment de la majeure partie de la population et favoriser l’adhésion des masses à l’œuvre de construction endogène du pays.
Aujourd’hui, le Burkina Faso, notre cher pays, traverse un contexte difficile dû au terrorisme. Pour contribuer à la lutte contre le terrorisme et pour la refondation de l’Etat, les populations burkinabè acceptent consentir d’énormes sacrifices pour alimenter le fonds de soutien patriotique à travers diverses taxes dont entre autres, celles sur la boisson, la cigarette, les produits cosmétiques, les services de téléphonie mobile, sans oublier les contributions volontaires.
Au même moment, en plus de la hausse généralisée des prix des produits de première nécessité, on assiste à une augmentation anarchique, incontrôlée et exagérée des loyers d’habitation de sorte à renchérir davantage le cout de la vie des Burkinabè, ce malgré les dispositions de la loi n°103-2015/CNT portant bail d’habitation privée au Burkina Faso dont les articles 6 et 7 précisent clairement les modalités de fixation du loyer.
Monsieur le Président,
- Quel bilan peut-on faire de la mise en œuvre de cette loi ?
- Quelles perspectives proposez-vous en vue de règlementer maintenant et de contrôler rigoureusement le bail d’habitation privée pour éviter la surenchère continue sur les loyers et soulager un tant soit peu, les populations ? REPONSE DU MINISTRE
Le ministre burkinabè des Transport, de la Mobilité urbaine et de la Sécurité routière, Roland Somda, représentant son collègue de l’Urbanisme
- Monsieur le Président de l’Assemblée législative de Transition ;
- Honorables députés,
c’est un honneur pour moi de prendre la parole devant votre auguste Assemblée, pour répondre à la question orale avec débat adressée par l’honorable Sié François d’Assise COULIBALY au Ministre de l’Urbanisme, des Affaires Foncières et de l’Habitat, qui est présentement en mission.
A travers sa question, nous sommes interpellés sur le bilan de la mise en œuvre de la loi portant bail d’habitation privée au Burkina Faso ainsi que les perspectives en termes de régulation du cout du loyer dans notre pays.
- Monsieur le Président de l’Assemblée Législative de Transition ;
- Honorables députés,
Disposer d’un logement décent est un droit fondamental de la personne humaine. Le logement sert à la fois d’abri et d’espace d’organisation pour réaliser les différentes activités de la vie courante. La question de l’accès au logement est centrale partout dans le monde. Elle est au cœur des préoccupations des habitants et des gouvernants qui essayent de pallier les carences du marché en jouant sur les différents leviers possibles.
Dans notre pays, l’accès au logement est reconnu comme un droit de seconde génération, en vertu de l’article 18 de la Constitution du 11 juin 1991. Ainsi, quoique limité du fait de l’insuffisance de ses ressources financières, l’Etat se doit d’intervenir dans le domaine du logement en mettant en œuvre, comme il est requis pour les droits de seconde génération, les diligences nécessaires en vue de la satisfaction de ce besoin.
Ainsi, après les mesures révolutionnaires prises sous le Conseil National de la Révolution (CNR) dont certains pans concernant la facilitation de l’accès au logement sont évoqués par l’honorable Sié François d’Assise COULIBALY, un vent de libéralisme a soufflé dans la politique publique en général et celle en matière de logement en particulier. Les deux premières décennies de la période post révolutionnaire ont été caractérisées dans le domaine du logement, pour citer le document de Politique nationale de l’habitat et du développement urbain (PNHDU) de 2008, par l’existence d’une véritable stratégie étatique de production de logements économiques. Pire, dans le contexte mondial de libéralisme économique, on assiste à un désengagement progressif de l’Etat du secteur de la production du logement au profit de l’initiative privée ; d’où l’émergence progressive des sociétés privées de promotion immobilière.
L’année 2006 marque un renouveau pour le secteur de l’habitat et du développement urbain, et s’est traduite par l’érection d’un ministère plein en charge du secteur.
Sur le plan stratégique, la volonté d’une meilleure prise en charge du secteur a été marquée par l’élaboration et l’adoption de la PNHDU de 2008, assortie de son plan d’actions pour l’habitat et le développement urbain 2009-2018. Ce document a fait un diagnostic de la situation du secteur du logement et à l’axe stratégique 3 consacré à « La promotion du logement décent pour tous », les besoins et la stratégie en matière de logement ont été stratifiés en fonction de la tranche de revenus dans laquelle se trouvent les demandeurs : les ménages à revenus très faibles, les ménages à revenus faibles et les ménages à revenus moyens et élevés. Ainsi,
- pour la prise en charge des ménages à revenus très faibles, il s’agissait entre autres options, de moderniser le marché du logement locatif en lui donnant un appui avec l’objectif d’améliorer les conditions de logement des locataires ;
- pour la prise en charge des ménages à revenus faibles, l’option était de favoriser l’accès à la propriété par l’aide à l’auto- construction, la réduction des coûts des matériaux de construction, la promotion des matériaux locaux et la construction de logements sociaux ;
- pour la prise en charge des ménages à revenus moyens et élevés, les mesures recommandées portaient sur la révision de la réglementation sur le foncier urbain et la promotion immobilière.
Les actions initiées par le département sont allées en droite ligne des orientations de la PNHDU. C’est ainsi que la loi n° 057-2008/AN du 20 novembre 2008 portant promotion immobilière au Burkina Faso a été adoptée dans la foulée, et des programmes de constructions de logement sociaux et économiques mis en œuvre avec des composantes sur l’appui à l’auto-construction.
La prise en compte du segment des ménages à revenus très faibles, concernée par le logement locatif, s’est traduite, pendant la Transition de 2014-2015 intervenue à la suite du mouvement insurrectionnel des 30 et 31 octobre 2014, par l’adoption de la loi n°103-2015/CNT du 22 décembre 2015 portant bail d’habitation privée au Burkina Faso.
Cette loi, au-delà de la couche visée dans la PNHDU de 2008, reposait sur la réalité indéniable qui est que tous les ménages ne peuvent pas être propriétaires de leur logement. De même, la pratique montre que le parcours résidentiel de la majorité des citoyens, notamment les jeunes fonctionnaires et salariés par exemple, intègre une large part temporelle de locatif avant l’accès éventuel à la propriété. D’où la nécessité pour l’Etat de prendre des mesures à même d’éviter que les ménages ne pouvant pas accéder à la propriété immobilière ne soient à la merci des bailleurs.
- Monsieur le Président de l’Assemblée Législative de Transition ;
- Honorables députés,
La loi ainsi adoptée s’est aussi voulue un frein à la flambée du loyer constatée dans notre pays. Elle est composée de 68 articles qui abordent :
- le contrat de bail, à savoir le formalisme qui l’entoure, les conditions, son contenu, ses effets et son extinction ;
- les droits et obligations des parties au contrat de bail, le bailleur et le locataire. Le bailleur doit mettre un logement conforme à disposition, garantir des troubles de jouissance et de l’éviction, supporter les charges fiscales correspondantes ; le locataire doit payer le loyer, entretenir le local en bon père de famille, restituer le local à terme ;
- le recouvrement à travers une procédure spéciale, et la révision du loyer ;
- les modalités particulières du bail d’habitation privée que sont la sous-location ou la cession du bail.
Après presque huit (8) années de mise en application, quel bilan peut-on faire de la mise en œuvre de cette loi ? Ceci constitue le premier volet de la question de l’honorable Sié François d’Assise COULIBALY.
- Monsieur le Président de l’Assemblée législative de Transition ;
- Honorables députés,
Il faut dire que le dispositif législatif sur le bail d’habitation privée ne trouvait pas son achèvement par l’adoption de la loi. Outre la loi, il fallait poursuivre le processus en élaborant les textes d’application tels que prévus.
Au terme de la loi, il devait être adopté trois décrets d’application relatifs à i.) la nature des travaux à la charge du bailleur ; ii.) la nature des travaux à la charge du locataire et iii.) à la révision du loyer d’habitation privée. Le groupe de travail mis en place à cet effet a proposé de fondre les trois décrets ci-dessus en un. Il a ainsi été retenu et adopté le décret n°2018-0687/PRES/PM/MUH/MINEFID/MCIA du 31 juillet 2018 portant fixation de la nature des travaux à la charge du bailleur et du locataire et modalités de révision du loyer du bail d’habitation privée au Burkina Faso.
Afin de mieux faire connaître le contenu de la loi n°103-2015/CNT du 22 décembre 2015 portant bail d’habitation privée au Burkina Faso et son décret d’application, et faciliter sa mise en application, une campagne de vulgarisation, d’information et de formation a été entreprise. C’est ainsi que des émissions radio et télé ont été animés par les structures techniques du ministère, tant dans les chaines nationales publiques que privées. D’autres émissions interactives ont aussi mobilisé le personnel ainsi que le monde de la presse. De plus, des sessions de formation ont été organisées à l’endroit des journalistes, des collectivités territoriales et des structures déconcentrées, dans les villes de Ouagadougou et de Bobo-Dioulasso.
Plus tard, il a été signé l’arrêté n°2019-0026/MUH du 05 avril 2019 portant référentiel des valeurs des coûts de réalisation des immeubles destinés au bail d’habitation privée au Burkina Faso, conformément à l’article 6, alinéa 2, de la loi aux termes duquel : « Un référentiel des valeurs des coûts de réalisation est arrêté et révisé tous les trois ans par le ministère en charge de l’habitat ». La même campagne de vulgarisation a été menée relativement à cet arrêté.
- Monsieur le Président de l’Assemblée législative de Transition ;
- Honorables députés,
C’est le lieu de faire remarquer que l’adoption de la loi a coïncidé avec la fin de la Transition politique de 2014-2015. Il vous souviendra que la prestation de serment du nouveau président qui devait prendre fonction et installer un nouveau gouvernement a eu lieu, le 29 décembre 2015, soit seulement une semaine après l’adoption de la loi. La conséquence de cet état de fait a été que la loi n’a pas pu être publiée à temps. En effet, après l’adoption du décret d’application et au regard de la vulgarisation qui en avait été faite, certains praticiens du droit se sont retrouvés confrontés à la non publication de la loi dans le Journal officiel. De ce fait, la loi ne pouvait être régulièrement invoquée par le citoyen dans une procédure judiciaire ou à l’encontre d’une partie quelconque, quoique les textes d’application fussent disponibles.
Pour corriger cette situation juridique inconfortable, le ministère a fait insérer la loi dans le Journal Officiel pour la rendre opposable à tous. Par cette dernière action, le Gouvernement rendait pleinement effectifs la loi et ses décrets d’application.
Quoique cela soit fait timidement, la loi n°103-2015/CNT du 22 décembre 2015 portant bail d’habitation privée au Burkina Faso et ses textes d’application sont appliqués à ce jour, en ce sens que le ministère est très souvent sollicité par des acteurs judiciaires (avocats, magistrats) pour la mise à disposition des textes, en invoquant des procédures en cours devant les juridictions. Certains citoyens se renseignent également sur le sens à donner à certaines dispositions de ces textes ; preuve dans une certaine mesures que lesdits textes sont exploités.
- Monsieur le Président de l’Assemblée Législative de Transition ;
- Honorables députés,
L’efficacité dans l’application de la loi passe aussi par une offre conséquente de logements. En effet, la problématique a toujours concerné deux questions : la disponibilité du logement et le coût de celui-ci. Tout naturellement, la loi de « l’offre et de la demande », loi du marché, détermine le coût du logement comme partout ailleurs dans les économies libérales : plus la demande est forte, avec moins de logements disponibles, plus le coût du logement sera élevé. Le marché du bail d’habitation privée burkinabè ne fait pas exception à la règle.
Le Gouvernement en est conscient et oriente de ce fait, ces actions vers une plus grande disponibilité de l’offre en logement pour toutes les couches sociales de notre pays. Cela permet d’aborder le deuxième et dernier volet de la question de l’honorable Sié François d’Assise COULIBALY qui interroge sur les perspectives proposées en vue de règlementer maintenant et de contrôler rigoureusement le bail d’habitation privée pour éviter la surenchère continue sur les loyers et soulager un tant soit peu les populations ?
- Monsieur le Président de l’Assemblée Législative de Transition ;
- Mesdames et messieurs les députés,
L’impact de la loi n°103-2015/CNT du 22 décembre 2015 portant bail d’habitation privée au Burkina Faso et ses textes d’application sur la société, partant au profit de la population, est intrinsèquement lié à l’accroissement de l’offre en logements. Il s’agit d’offrir, de façon alternative, au citoyen en quête de logement, la possibilité de choisir entre la maison proposée par le bailleur privé et celle mise en location par les pouvoirs publics ; en un mot, il s’agit de permettre au citoyen de ne pas être « condamné à devoir faire avec ». Il faut qu’il ait le choix ! Le cas échéant, il pourra se passer du logement du bailleur privé qui lui proposerait une maison à un coût qui n’entre pas dans les fourchettes fixées par l’arrêté n°2019-0026/MUH portant référentiel des valeurs des coûts de réalisation des immeubles destinés au bail d’habitation privée au Burkina Faso ou tout autre texte à venir.
Pour ce faire, et pour ce qui est déjà effectif, votre auguste Assemblée a adopté, ici même, le 20 juin 2023, la loi n°008-2023/ALT portant promotion immobilière au Burkina Faso. Cette loi, vous avez pu le constater, tout en corrigeant les dérives constatées, est un dispositif incitatif à la production de logements pour accroitre l’offre. La nouvelle loi prévoit un régime juridique plus étoffé pour la coopérative de logement social qui devra construire des logements sociaux pour une couche sociale déterminée. De plus, les avantages généraux, particuliers et spécifiques qu’elle offre, visent à encourager les promoteurs immobiliers à produire des logements sociaux au profit de l’Etat ou de la collectivité territoriale. Ces logements feront l’objet de cession gratuite (pour les personnes déclarées indigentes), de cession en location simple (pour les couches à revenus très faibles) ou de cession en location-vente (pour les couches à revenus faibles). En dehors des logements sociaux, les promoteurs immobiliers évolueront sur le segment des logements économiques et de standing, adressés aux couches à revenus moyens et élevés.
C’est dans cette vision de la nouvelle loi sur la promotion immobilière que s’élabore actuellement un nouveau programme de construction de logements qui prendra le relais du Programme « 40 000 logements » en capitalisant les acquis et les insuffisances. A terme, ce nouveau programme vise à accroitre l’offre de logements, en location-vente et en location simple.
Outre cette loi dont les textes d’application sont en train d’être adoptés, on peut retenir, parmi les perspectives, la mise en œuvre du Programme de restructuration des zones non lotis et d’apurement du passif du foncier urbain. Cette action permettra, à terme, non seulement, d’accroitre l’offre en logements (il est prévu dans le cadre de ce Programme, la construction de près de 60 000 unités de logements au profit des ménages indigents résidents) ; ce qui permettra de loger plus de personnes, surtout les personnes vulnérables et de réduire la demande en logements. Par ailleurs, le Programme qui vise à produire des parcelles régulières sécurisables au profit des résidents incitera à l’auto-construction, assistée s’il y a lieu, et réduira donc substantiellement la demande.
Toujours dans le registre de la facilitation de l’accès au logement décent, mon département s’est aussi engagé dans une série d’initiatives, notamment :
- l’élaboration d’une loi d’orientation sur le logement social. Cette loi se penchera sur le coût du logement social afin de soulager les populations et constituera, comme son nom l’indique, un référentiel d’encadrement du logement social. Nous sommes à pied d’œuvre sur la question et, en temps opportun, la représentation nationale sera saisie ;
- l’étude de faisabilité pour l’offre en logement locatif abordable à Ouagadougou et à Bobo-Dioulasso. Cette étude menée actuellement avec l’accompagnement de l’UEMOA poursuit l’objectif de contribuer à une maitrise de la demande en logement locatif dans les deux principales villes de notre pays, afin d’aider à mieux adresser l’offre. Cette étude est lancée depuis fin mai 2023 et se poursuit ;
- l’étude de faisabilité pour le plafonnement des prix des parcelles à usage d’habitation au Burkina Faso. Emanation de la volonté exprimée par Son Excellence Monsieur le Premier Ministre, Chef du Gouvernement, l’objectif recherché est de parvenir à une régulation des prix des parcelles à usage d’habitation ; toute chose qui contribuera à réduire les couts de construction des logements, par conséquent, à réduire également les couts d’accès dont les loyers. La réunion de cadrage y afférente a eu lieu, le lundi 04 septembre 2023.
- Monsieur le Président de l’Assemblée législative de Transition ;
- Mesdames et messieurs les députés,
Le financement ayant été jusque-là, le parent pauvre du mécanisme, en appui à toutes ses initiatives, et toujours dans la perspective d’accroitre l’offre en logements, il est prévu la mise en place d’un Fonds national pour les aménagements urbains et le logement (FNAUL). Comme son nom l’indique, ce fonds servira non seulement à aménager les terrains en vue de faciliter la construction de logements dans le cadre de la promotion immobilière, mais aussi et surtout de faciliter l’accessibilité au financement par les citoyens en vue de l’acquisition d’un logement. En allégeant ainsi l’accès au financement, plus de personnes pourront s’offrir un logement.
Pour finir, je saisis l’occasion pour relever que la loi et ses décrets d’application sont des textes applicables à l’échelle de la Nation burkinabè, c’est dire qu’ils sont des textes du citoyen. Certes, mon département a conduit les travaux d’élaboration, mais la phase application relève de tous, à commencer par les candidats à la location, qui doivent avoir le réflexe d’y recourir pour faire valoir leurs droits, s’il y a lieu. En d’autres termes, la Puissance publique ne pourra pas toujours aller à la rescousse des « victimes consentantes ».
- Excellence Monsieur le Président de l’Assemblée législative de Transition ;
- Honorables députés ;
Tels sont les éléments de réponses que j’avais, relativement à la question orale de l’honorable Sié François d’Assise COULIBALY.
Je vous remercie.
